Acheter, vendre ou occuper un terrain ou un bien immobilier n’est jamais anodin. Derrière chaque projet se cachent des règles juridiques précises : bornage, division foncière, bail d’occupation précaire, mitoyenneté, servitudes, vente longue, avant-contrats… Autant de notions souvent techniques, mais essentielles pour éviter les mauvaises surprises.
Ce guide t’aide à y voir plus clair.
1. Le bornage : où s’arrêtent tes limites ?
📌 Définition :
Le bornage consiste à fixer, de façon officielle et définitive, les limites séparatives entre deux propriétés.
👷♂️ Comment ça marche ?
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Réalisé par un géomètre-expert, qui place des bornes.
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Accord amiable entre voisins, ou jugement si désaccord.
⚠️ Pourquoi c’est important ?
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Évite les conflits (clôture, construction, plantation trop proche).
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Indispensable avant une vente ou une division de terrain.
2. La division foncière : scinder un terrain en plusieurs lots
📌 Définition :
C’est l’opération par laquelle un propriétaire sépare son terrain en plusieurs parcelles distinctes (par exemple pour vendre des lots).
🏗️ Règles à respecter :
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Vérifier le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
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Déclaration préalable ou permis d’aménager selon la taille et le projet.
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Intervention obligatoire du géomètre-expert.
💡 Bon à savoir : une division mal préparée peut bloquer un projet immobilier ou être annulée.
3. Le bail d’occupation précaire : un usage temporaire
📌 Définition :
Contrat permettant à une personne d’occuper un local ou un terrain pour une durée courte et incertaine, souvent en attendant un projet futur.
📝 Exemples :
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Une boutique installée provisoirement avant la construction d’un immeuble.
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Un terrain prêté avant un chantier.
⚠️ Attention :
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Ce bail est précaire par nature : il peut être rompu à tout moment dès que l’événement prévu survient (vente, construction…).
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Il ne crée pas de droit au renouvellement (contrairement au bail commercial).
4. Mitoyenneté : un mur, deux propriétaires
📌 Définition :
Un mur ou une clôture séparant deux propriétés peut être mitoyen, c’est-à-dire appartenir aux deux voisins.
⚖️ Droits et obligations :
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Chacun doit participer à l’entretien.
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Toute modification (ex. surélévation) nécessite accord et partage des frais.
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Possibilité de « rendre mitoyen » un mur en versant une indemnité au voisin.
5. Servitudes : les droits attachés aux propriétés
📌 Définition :
Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier pour l’usage d’un autre (ex. droit de passage).
🚶 Exemples fréquents :
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Servitude de passage (terrain enclavé).
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Servitude de vue (fenêtres donnant sur la propriété voisine).
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Servitudes d’utilité publique (réseau électrique, canalisation).
⚠️ Clé : une servitude est attachée au terrain, pas à la personne → elle se transmet lors de la vente.
6. Vente longue : plus de temps pour acheter
📌 Définition :
On parle de vente longue quand le délai entre le compromis et la signature définitive est supérieur à la moyenne (souvent 6 mois au lieu de 3).
💡 Pourquoi ?
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L’acheteur doit vendre son propre bien avant.
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Le vendeur attend la réalisation d’un projet (succession, permis de construire…).
⚠️ Attention :
Tout doit être prévu dans le compromis : durée, conditions suspensives, pénalités éventuelles.
7. Les avant-contrats : promesse ou compromis de vente
📌 Définition :
Avant de signer l’acte définitif, acheteur et vendeur peuvent conclure :
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Une promesse unilatérale de vente : le vendeur s’engage, l’acheteur a une option.
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Un compromis de vente : les deux s’engagent mutuellement, sous conditions.
🖊️ Rôle clé :
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Fixer les conditions (prix, délais, conditions suspensives).
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Encadrer le projet pour sécuriser l’acheteur comme le vendeur.
✅ En résumé
| Thème | Règle clé | Risque si mal géré |
|---|---|---|
| Bornage | Fixer officiellement les limites | Conflit de voisinage |
| Division foncière | Respect du PLU et formalités | Annulation du projet |
| Bail précaire | Occupation temporaire et instable | Expulsion rapide |
| Mitoyenneté | Entretien partagé | Litiges et frais imprévus |
| Servitude | Droit attaché au terrain | Conflits lors de la vente |
| Vente longue | Délai prolongé prévu au compromis | Retard ou annulation |
| Avant-contrat | Sécurise la vente en amont | Perte de temps et contentieux |
🔍 Conseil pratique :
En immobilier, chaque notion a des conséquences juridiques concrètes. Avant de diviser un terrain, signer un bail ou conclure une vente, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un notaire, un géomètre-expert ou un avocat, selon la situation.
L’agence « Recherches & Biens » à Cherbourg depuis 2011
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