Vendre ou acheter un bien immobilier peut devenir complexe lorsqu’une des parties est sous un régime de protection juridique. Tutelle, curatelle, habilitation familiale, sauvegarde de justice ou mandat de protection future : chaque situation implique des règles spécifiques. Ce guide vous aide à y voir clair.
1. Tutelle : protection maximale, représentation totale
📌 Définition :
La tutelle est le régime de protection le plus fort. Elle s’adresse aux personnes majeures qui ne peuvent plus gérer seules leur vie civile, en raison d’une altération profonde de leurs facultés mentales ou corporelles.
🖊️ Qui signe l’acte de vente ?
Le tuteur agit seul, au nom du majeur protégé. Ce dernier ne signe pas l’acte.
🧑⚖️ Autorisation du juge :
Avant toute vente immobilière, l’autorisation du juge des tutelles (ou du conseil de famille, s’il existe) est obligatoire. Il faut démontrer l’intérêt de la vente (par exemple : financer un EHPAD ou des soins).
⚠️ En cas de vente sans autorisation :
L’acte peut être annulé pour nullité absolue, qu’il soit signé par le tuteur sans autorisation, ou par le majeur lui-même.
🏠 Et pour un achat immobilier ?
Même principe : le tuteur agit seul avec l’autorisation du juge.
2. Curatelle : assistance dans les actes importants
📌 Définition :
La curatelle est moins restrictive que la tutelle. Elle concerne les personnes capables d’agir, mais ayant besoin d’être assistées pour les actes importants.
✍️ Qui signe ?
Le majeur protégé signe l’acte, mais il doit être assisté par son curateur, qui coseigne.
🧑⚖️ Autorisation du juge ?
Pas obligatoire. Mais en cas de désaccord avec le curateur, le juge peut être saisi.
⚠️ Vente seule par le majeur ?
Si la vente est faite sans l’assistance du curateur et cause un préjudice, elle peut être annulée par le juge.
🏠 Achat immobilier :
Le curateur doit assister le majeur. L’achat sans lui peut être contesté.
3. Habilitation familiale : la souplesse au sein de la famille
📌 Définition :
L’habilitation familiale permet à un proche d’agir au nom de la personne protégée, sans le contrôle permanent du juge.
🧾 Deux types d’habilitation :
-
Spéciale : autorise un acte précis (ex. : vendre un bien).
-
Générale : permet d’agir pour tous les actes, sauf personnels (mariage, testament…).
🖊️ Qui signe ?
Seule la personne habilitée signe, dans le cadre de ce que le juge a autorisé. Le majeur protégé ne signe pas.
⚖️ Besoin d’une autorisation du juge ?
Uniquement au moment de l’habilitation. Ensuite, si la vente est incluse, pas besoin d’accord supplémentaire.
⚠️ En cas de dépassement de pouvoir :
L’acte est nul s’il dépasse les pouvoirs accordés. Tout intéressé peut en demander l’annulation.
🏠 Achat immobilier :
Se fait selon le même principe : seule la personne habilitée signe, dans les limites fixées.
4. Sauvegarde de justice : la protection temporaire
📌 Définition :
Ce régime, temporaire (1 an renouvelable une fois), s’adresse aux personnes dont les facultés sont altérées de façon passagère. Elles conservent leur capacité juridique.
✍️ Qui signe ?
Le majeur sous sauvegarde peut signer seul.
⚠️ Attention :
Même s’il peut vendre seul, l’acte peut être annulé ou réduit a posteriori s’il est désavantageux ou entaché d’abus.
📢 L’acquéreur doit être informé :
Il existe un risque de contestation ultérieure.
🏠 Achat immobilier :
Possible seul, mais risqué. Il est souvent préférable d’attendre la mise en place d’un régime plus stable (curatelle ou tutelle).
5. Mandat de protection future : anticiper sa vulnérabilité
📌 Définition :
Ce dispositif permet à toute personne d’organiser à l’avance sa protection future, en désignant un mandataire (souvent un proche) pour agir le jour où elle ne pourra plus gérer seule ses affaires.
🔓 Avant l’activation :
Le mandant conserve tous ses droits. Il peut vendre ou acheter seul.
🔐 Après activation :
Le mandataire agit seul, dans le cadre strict du mandat. Il ne peut vendre qu’à condition que l’acte soit expressément prévu dans le mandat.
⚖️ Autorisation du juge ?
Non nécessaire si le mandat est bien rédigé. Sinon, il faudra saisir le juge.
⚠️ En cas de vente non autorisée par le mandat :
L’acte peut être annulé pour excès de pouvoir.
🏠 Achat immobilier :
Le mandataire peut signer seul, uniquement si le mandat le prévoit.
✅ En résumé
| Régime | Qui signe ? | Autorisation du juge ? | Peut vendre seul ? |
|---|---|---|---|
| Tutelle | Le tuteur | Oui, obligatoirement | ❌ |
| Curatelle | Majeur + curateur | Non (sauf litige) | ❌ |
| Habilitation familiale | Personne habilitée | Une seule fois, au début | ❌ |
| Sauvegarde de justice | Le majeur | Non | ✅ mais contestable |
| Mandat de protection future | Mandataire (après activation) | Non si mandat clair | ❌ (après activation) |
🔍 Conseil pratique :
Avant toute vente ou achat immobilier avec une personne protégée, il est essentiel de vérifier le régime de protection et de se faire accompagner par un professionnel du droit (notaire, avocat).
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