Hériter d’un bien immobilier peut sembler simple… mais la réalité est souvent plus complexe ! Droits des héritiers, partage, indivision, fiscalité, vente du bien : chaque étape de la succession obéit à des règles précises. Ce guide t’aide à y voir plus clair.
1. L’ouverture de la succession : qui hérite ?
📌 Définition :
La succession s’ouvre au décès du propriétaire. Ses biens, dont l’immobilier, sont transmis à ses héritiers désignés par la loi ou par testament.
👪 Héritiers réservataires :
Les enfants (ou à défaut, le conjoint survivant) ne peuvent pas être exclus. Une part minimale leur revient toujours.
⚖️ Partage légal :
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Conjoint + enfants = partage selon la loi ou testament.
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Sans enfants = les parents, frères et sœurs peuvent hériter.
2. L’indivision successorale : une étape incontournable
📌 Définition :
Dès le décès, tous les héritiers deviennent indivisaires : ils sont collectivement propriétaires du bien, sans division matérielle.
✍️ Décisions à l’unanimité ou à la majorité ?
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Pour vendre le bien : unanimité des héritiers.
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Pour les actes d’administration (ex. louer, entretenir) : majorité des 2/3.
⚠️ Blocages fréquents :
Un héritier peut refuser de vendre, ce qui bloque la succession. Dans ce cas, un juge peut être saisi pour débloquer la situation.
3. La vente d’un bien en indivision
💰 Pourquoi vendre ?
Souvent, les héritiers préfèrent vendre le bien immobilier plutôt que de le conserver ensemble.
🖊️ Conditions :
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Tous les héritiers doivent signer l’acte de vente.
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Le notaire vérifie la régularité de la succession avant de procéder à la vente.
⚖️ En cas de désaccord :
Un héritier peut demander le partage judiciaire. Le juge peut alors ordonner la vente du bien aux enchères.
4. Les droits de succession : combien ça coûte ?
📌 Principe :
Les héritiers doivent payer des droits de succession sur la valeur nette des biens reçus.
💡 Abattements fiscaux :
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100 000 € par enfant (tous les 15 ans).
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159 325 € pour le conjoint ou partenaire de PACS (souvent exonéré).
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15 932 € pour un frère ou une sœur.
💰 Au-delà de l’abattement : application d’un barème progressif d’imposition.
5. Le partage de la succession
📌 Deux options :
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Partage amiable : les héritiers s’entendent sur la répartition (ex. un prend l’appartement, l’autre reçoit une compensation en argent).
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Partage judiciaire : si aucun accord n’est possible, le juge procède au partage forcé.
🖊️ Acte notarié obligatoire :
Dès qu’un bien immobilier est concerné, le partage doit être fait par acte notarié.
✅ En résumé
| Étape | Règle clé | Risque si non respectée |
|---|---|---|
| Ouverture de la succession | Héritiers réservataires protégés | Contestation du testament |
| Indivision | Tous propriétaires ensemble | Blocage en cas de désaccord |
| Vente du bien | Signature de tous les héritiers | Vente annulée |
| Droits de succession | Paiement obligatoire (après abattement) | Majorations, pénalités |
| Partage | Notaire indispensable si immobilier | Partage contesté devant le juge |
🔍 Conseil pratique :
Avant de vendre, partager ou conserver un bien hérité, il est essentiel de se faire accompagner par un notaire (obligatoire en présence d’un bien immobilier) et parfois par un avocat, surtout en cas de désaccord entre héritiers.
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