Introduction
L’investissement locatif en meublé est une stratégie prisée par de nombreux investisseurs en France. Deux statuts fiscaux se distinguent : le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur Meublé Professionnel (LMP). Chacun offre des avantages et répond à des critères spécifiques. Découvrez comment choisir le statut le plus adapté à votre projet et maximiser votre rentabilité, en tenant compte des nouvelles réglementations de 2025.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est idéal pour ceux qui souhaitent générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Conditions d’éligibilité au LMNP
- Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Le bien doit être loué meublé, c’est-à-dire offrir tous les équipements nécessaires pour une occupation immédiate.
Changements en 2025 pour le LMNP
- Fin de l’amortissement comptable : Depuis 2025, il n’est plus possible de déduire l’amortissement du bien immobilier au régime réel.
- Suppression de l’abattement micro-BIC : L’abattement forfaitaire de 50 % disparaît, obligeant les loueurs à opter pour le régime réel.
- Affiliation possible à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) : Si les revenus locatifs dépassent un certain seuil, les LMNP devront s’affilier à ce régime.
Avantages du LMNP
- Régime fiscal simplifié : malgré la suppression de certains avantages, les charges courantes et les intérêts d’emprunt restent déductibles.
- Transmission facilitée : possibilité d’optimiser la succession grâce aux amortissements comptables (uniquement pour les investissements réalisés avant 2025).
Qu’est-ce que le LMP ?
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) s’adresse aux investisseurs qui perçoivent des revenus locatifs plus élevés et souhaitent en faire une activité principale.
Conditions d’éligibilité au LMP
- Les recettes locatives annuelles doivent dépasser 23 000 € et représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Inscription obligatoire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Changements en 2025 pour le LMP
- Seuil de revenus augmenté : le passage au LMP est désormais obligatoire à partir de 23 000 € de revenus locatifs.
- Affiliation systématique au régime des travailleurs indépendants : dès le premier euro de revenu locatif, les LMP doivent cotiser à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI).
- Plus-value imposable dès la première année : suppression de l’exonération après 5 ans d’activité pour les plus-values réalisées sur la vente du bien.
Avantages du LMP
- Déduction des déficits : les déficits peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation.
- Exonération de l’IFI : sous certaines conditions, les biens immobiliers en LMP échappent à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
LMNP ou LMP : Quel Statut Choisir en 2025 ?
Le choix entre LMNP et LMP dépend de plusieurs critères :
- Niveau d’investissement : un petit investisseur préférera le LMNP, tandis qu’un investisseur souhaitant maximiser ses revenus optera pour le LMP.
- Objectif patrimonial : le LMNP permet une rentabilité stable et progressive, tandis que le LMP offre des exonérations fiscales intéressantes sur la revente.
- Implication fiscale et administrative : le LMNP est plus simple à gérer, alors que le LMP demande un suivi comptable plus rigoureux.
- Impact des nouvelles réglementations : avec la suppression des avantages fiscaux du LMNP, de nombreux investisseurs pourraient être contraints d’opter pour le statut LMP.
Conclusion
Le statut de loueur meublé, qu’il soit professionnel ou non, constitue une solution d’investissement immobilier attrayante. Toutefois, avec les nouvelles règles fiscales de 2025, le LMNP perd certains avantages, ce qui pousse certains investisseurs à considérer le passage au LMP. Avant de choisir, une étude approfondie de votre projet immobilier et de vos objectifs financiers est essentielle.
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