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Plus-value immobilière : les règles à connaître

Vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement ? Votre conseiller immobilier est confiant et vous assure que vous allez pouvoir vendre à un bon prix ?

Vous allez certainement réaliser une plus-value ! C’est une excellente nouvelle. En revanche, cela peut engendrer bien des questions.

Définition, calcul, exonérations, quand payer cet impôt, Recherches et Biens vous aide à y voir plus clair.

Plus-value immobilière : définition

Lorsque vous vendez votre bien immobilier plus cher que votre prix d’acquisition de départ, on parle de plus-value immobilière. C’est donc la différence entre votre prix d’achat et votre prix de revente.

Celle-ci peut être très élevée.

Prix de cession et prix d’acquisition d’un bien

Lors d’une vente immobilière, beaucoup de frais sont supportés par le vendeur. Nous pensons notamment aux diagnostics immobiliers et à la TVA sur les matériaux. Dans ce cas, le prix de cession de votre bien immobilier sera minoré de tous ces frais.

Le prix de cession, quant à lui, peut être majoré de certains frais comme par exemple les frais notariés ou les droits d’enregistrement.

Pour pouvoir défiscaliser les frais et les taxes de votre plus-value, vous devrez joindre des justificatifs. Ce peut être des factures de diagnostiqueurs immobiliers ou des factures de matériels. Ces documents seront à fournir à votre notaire au moment de la signature de l’acte authentique.

Qui calcule la plus-value immobilière ?

Lors de votre transaction immobilière, le calcul de votre possible plus-value sera réalisé par votre notaire. Cette plus-value doit être mentionnée sur votre déclaration d’impôts sur le revenu.

Plus-value immobilière : les cas d’exonérations

Exonerations

La plus-value immobilière est taxable. Cependant, il existe des cas possibles d’exonérations selon la nature, le montant du bien vendu, la durée de détention et d’autres cas que nous allons vous expliquer.

La plus-value sur une résidence principale

Vous vendez votre résidence principale et vous réalisez une plus-value dessus ? Sachez que vous êtes chanceux. Dans ce cas, l’État exonère totalement la plus-value. Il faudra toutefois que cette résidence soit bien votre résidence principale et non un logement occupé de façon temporaire.

Vous devrez prouver de son occupation au moment de la mise en vente et procéder à la signature de l’acte dans un délai d’un an. Ce délai pourra être prolongé à deux ans pour les retraités et les personnes handicapées.

La plus-value sur la première vente d’un bien immobilier autre que la résidence principale

Dans certains cas, vous pourrez être exonéré d’impôt sur la plus-value si la vente concerne une première cession d’un bien autre que votre résidence principale.

Pour pouvoir prétendre à cette exonération, vous devrez :

  • ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale les 4 dernières années avant la vente ;
  • réinvestir la totalité de la plus-value dans l’achat d’une résidence principale dans un délai de 24 mois ;
  • solder un prêt immobilier en cours ;
  • être retraité ou invalide et que votre seuil de revenu ne dépasse pas un plafond fixé.

La plus-value sur les biens détenus depuis 30 ans

Vous souhaitez vendre votre terrain ou votre dépendance dont vous êtes propriétaire depuis plus de 30 ans ? Vous serez totalement exonéré de la taxe sur la plus-value.

Cependant, si vous désirez vendre votre logement ou terrain avant ce délai, vous pourrez bénéficier d’abattements par année de détention :

  • 6 % d’abattement entre 5 et 21 ans de détention ;
  • 4 % d’abattement pour la 22e année ;
  • 9 % d’abattement pour les prélèvements sociaux au-delà de 22 ans.

La plus-value sur les ventes inférieures à 15 000 €

Si vous vendez un logement ou un terrain à un prix inférieur à 15 000 euros, vous serez obligatoirement exonéré de l’impôt sur la plus-value.

La plus-value des non-résidents européens

L’exonération est totale si le logement vendu est votre résidence principale en France. Cependant, il existe deux conditions pour bénéficier de cet avantage :

  • la vente doit être réalisée au plus tard au 31 décembre suivant votre départ ;
  • le logement ne doit pas avoir été loué ou prêté dans ce laps de temps.

Retrouvez en détail les différents cas d’exonération de la plus-value immobilière et leurs conditions spécifiques sur le site du gouvernement.

Quand payer l’impôt sur la plus-value ?

Payer impots

C’est peut-être évident, mais si vous ne réalisez pas de plus-value sur votre vente, vous ne payerez pas de taxe et ne serez donc pas soumis à cette imposition. Les frais auxquels vous êtes soumis sont ceux réellement gagnés lors de votre transaction immobilière.

Nous avons vu que lors de la vente de votre résidence principale, vous n’êtes pas soumis à l’imposition sur la plus-value.

Cependant, dans certaines conditions, vous devrez vous soumettre au paiement de cette taxe. Ce sera notamment le cas lors d’une vente :

  • de votre résidence secondaire ;
  • d’un investissement locatif ;
  • d’un logement vacant ;
  • d’un local commercial ;
  • d’un terrain à bâtir ;
  • de parts de SCI ;
  • de parts de SCPI.

Comment calculer l’imposition sur la plus-value immobilière ?

Avant de subir l’imposition sur votre plus-value, vous pouvez prétendre à un abattement fiscal. L’abattement fiscal est une déduction appliquée sur l’assiette taxable soumise à l’impôt. Ce montant après abattement correspond à la plus-value imposable, c’est le montant sur lequel l’impôt sera prélevé.

Attention, le barème de calcul d’abattement pour l’impôt sur le revenu diffère de celui destiné aux prélèvements sociaux. Ce sont deux grilles bien distinctes.

Après avoir obtenu les montants imposables au titre de l’impôt sur le revenu et au titre des cotisations sociales, vous allez devoir leur appliquer respectivement un taux de 19 % et un autre de 17,2 %. Cela vous permettra de déterminer le montant total de votre imposition.

Vous vous sentez perdu au milieu de tous ces chiffres ? Vous avez peur de ne pas calculer correctement votre plus-value immobilière ? Demandez conseil à notre équipe, nous vous accompagnons pas à pas à chaque étape de vos projets.