Vous avez mis en vente votre maison ou votre appartement depuis plusieurs mois et à votre grand regret, il ne se vend pas.
Surprenant !
Votre voisin, lui, a trouvé un acquéreur en quelques jours seulement. Loin d’être objectif, vous le trouvez plutôt coquet et accueillant.
Mais alors quelles sont les raisons pour lesquelles vous n’avez toujours pas réussi à vendre votre logement ?
Dans l’immobilier, en France, vendre son appartement ou sa maison prend en moyenne 3 mois. Il est possible de penser qu’au-delà de ce délai, des ajustements sont à prévoir.
Rassurez-vous, même si le problème paraît lourd, les raisons sont souvent simples et les solutions peu coûteuses pour obtenir une offre d’achat.
Un prix de vente non-aligné à celui du marché immobilier
Vous l’avez pourtant entendu à plusieurs reprises : le prix de vente de votre bien ne doit dépendre ni de la valeur sentimentale que vous lui accordez, ni de votre projet immobilier personnel. Pour vendre un bien, il faut trouver le juste prix. Un vendeur doit également tenir compte de différents critères : la superficie, rez-de-chaussée ou dernier étage, les risques naturels, le lotissement, la sécurité etc.
Réussir une vente immobilière en changeant sa stratégie de prix
Vous le savez, car vous êtes de ceux qui aiment la négociation, selon vous, les acheteurs tentent toujours une baisse de prix. Avant la mise en vente, vous avez souhaité gonfler le prix de votre bien immobilier pour vous laisser une marge de négociation.
Il s’agit là d’une fausse bonne idée : en proposant un prix supérieur, vous privez d’office des acquéreurs potentiels de découvrir votre logement. Leur budget respectait peut-être votre prix psychologique, il est dommage de passer à côté de ce prix d’achat.
La marge de négociation pour la vente de biens immobiliers est en moyenne de 4 %. Si vous avez compté plus, sachez que vous pouvez la réduire quitte à la supprimer. Dans les cas où votre proposition respecte les prix du marché et son état actuel, alors les acheteurs ne tenteront pas de négocier.
La seule marge de négociation légitime est celle en lien avec une remise en état fonctionnel et aux normes pour les futurs acquéreurs.
Des diagnostics techniques qui effraient
Les acquéreurs les plus avertis épluchent en détail les diagnostics de performance énergétique (DPE) afin de mettre en évidence des anomalies. Les plus téméraires tenteront de chiffrer le montant des travaux de remise aux normes pour en baisser le prix d’autant, les autres fuiront.
Il est vrai que des travaux d’isolation, d’électricité ou encore la présence d’amiante ou de termites peuvent effrayer.
Si vous êtes propriétaire d’un logement dont le diagnostic technique est à revoir, il suffit simplement de le savoir et d’adopter la bonne stratégie :
- soit vous réalisez vous-même les travaux de remise aux normes en bénéficiant des aides de l’Etat : dans ce cas, vous ne gardez pas de marge de négociation ;
- soit vous évaluez le montant des travaux après diagnostics immobiliers (double vitrage, remise aux normes du compteur électrique, système de chaufferie …) et vous acceptez une baisse de prix d’autant.
Bien immobilier qui ne se vend pas : un intérieur qui dérange
Alors que des travaux de remise aux normes nécessitent une négociation des acheteurs, ce qui relève de l’agencement ou la décoration est propre à chacun.
Votre décoration est trop personnelle.
Maison ou appartement, la plus importante préoccupation qu’un acheteur puisse relever chez vous est que, justement, il est (trop) chez vous. Pendant une visite, il doit pouvoir se projeter pour y habiter, un exercice difficile lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement.
Vous pouvez l’aider à réaliser son projet d’achat en dépersonnalisant votre intérieur :
- retirez tous cadres contenant vos photos de famille et portraits ;
- préférez un style épuré en supprimant les décorations exubérantes et couleurs flashys ;
- logement ancien : votre revêtement n’est plus au goût du jour, choisissez des tons neutres ;
- vous pouvez également supprimer un mobilier “atypique” et le remplacer par des meubles neufs, neutres, et peu coûteux.
Cette technique de valorisation de votre intérieur tout droit importée des Etats Unis, le home staging, peut faire toute la différence pour vendre un logement.
Un agencement peu favorable, place aux travaux de rénovation
Il est possible que certaines pièces présentent une ou plusieurs anomalies d’agencement. Pièce à vivre trop étroite ou couloir trop grand par exemple. Casser un mur pour agrandir une pièce de vie et la rendre plus lumineuse peut parfois être nécessaire.
Si ces travaux de rénovation sont envisageables, sachez qu’ils sont peu onéreux. Ils peuvent provoquer l’achat immédiat si le blocage en est la source.
Vous serez surpris d’apprendre que votre cuisine et votre salle d’eau ont un potentiel de séduction énorme : ils sont en général à l’origine des coups de cœur des acquéreurs. Les rénover et les rendre fonctionnels et attrayants sont souvent un moyen efficace pour conclure une vente.
Logement qui ne se vend pas : une stratégie de communication mal adaptée
Faire confiance aux professionnels de l’immobilier pour vendre votre logement est essentiel. Si vous avez décidé de vous lancer seul dans l’aventure et de vendre sans agence, il est peut-être temps de revoir cette stratégie.
Faire estimer son logement par plusieurs agences immobilières
Si vous ne l’avez pas fait avant de mettre en vente, demander des estimations par les agences immobilières de votre secteur est primordial (même si vous vendez de particulier à particulier). En général deux ou trois estimations sont suffisantes pour fixer le prix de vente. Elles sont gratuites alors profitez-en ! Libre à vous ensuite de vendre entre particuliers ou non, cela permet d’évaluer le prix de l’immobilier.
Mandat simple ou mandat exclusif pour vendre son logement ?
Si vous avez confié la vente de votre appartement ou de votre maison à plusieurs agences immobilières, il est conseillé de revoir votre stratégie. On aurait tendance à se dire que multiplier les agences augmente les chances de trouver un acheteur potentiel, mais ce n’est pas toujours le cas.
Les statistiques le prouvent, un bien immobilier confié en mandat simple dans une agence immobilière se vend en moyenne en 6 mois contre 3 mois en mandat exclusif.
Voici les raisons pour lesquelles une exclusivité peut vendre plus rapidement qu’un mandat simple :
- l’agent immobilier à qui vous avez confié la vente de votre logement a un degré d’implication plus fort, il est plus motivé donc plus efficace ;
- pour les acheteurs potentiels, observer des annonces immobilières dans toutes les agences du secteur envoie un mauvais signal. Ils peuvent se dire que le bien a du mal à se vendre donc qu’il présente des anomalies.
Reposez-vous sur les agents immobiliers
Comment vendre sa maison ou son appartement sans le brader ? Parce que la vente de logements est une profession, suivez les conseils des experts. Ils savent vendre un bien immobilier et faire acheter un logement, la nuance est de taille.
Rédiger une annonce immobilière ou trouver un profil d’acheteur adapté (résidence principale, investissements locatifs ou premier achat…) requiert une expérience dans les transactions immobilières.
Une fois votre bien vendu, ils seront également d’un réel soutien lors de la signature du compromis ou de l’acte de vente chez le notaire.
Bien vendre, c’est se poser les bonnes questions pour réussir votre transaction immobilière. Si votre logement est en vente depuis plusieurs mois, ne désespérez pas. La solution est, sans aucun doute, très simple. Il vous suffit d’analyser la situation et de changer de stratégie.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, il trouvera rapidement la solution pour provoquer le coup de cœur définitif d’un acheteur potentiel.