Vendre son bien et l’estimer à son juste prix n’est pas chose facile. Très souvent les vendeurs ne sont pas objectifs et surévaluent leurs biens.
Travaux importants à réaliser et valeur sentimentale viennent fausser l’estimation de ces propriétaires désireux de vendre.
Mais comment estimer un bien immobilier ? Qui peut s’en charger ? Quels sont les critères à prendre en considération ?
Zoom sur les différents éléments pour réaliser une estimation immobilière parfaite et au meilleur prix.
L’estimation immobilière : pour quoi faire ?
Vous avez mis en vente votre logement depuis plusieurs semaines et pourtant celui-ci ne se vend pas. Votre logement est peut-être vendu à un prix trop élevé.
Vous pouvez vouloir estimer la valeur de votre bien immobilier pour plusieurs raisons :
- un divorce ;
- une succession ;
- en garantie de prêt ;
- pour établir la valeur de votre patrimoine ;
- etc.
En règle générale, avant d’acquérir un bien immobilier, les acheteurs visitent 6 à 7 biens. Si vous voulez vendre votre bien rapidement, vous devrez estimer celui-ci à sa valeur la plus juste.
Il existe deux cas de figure :
- votre bien est vendu en dessous de sa valeur vénale : vous réaliserez une mauvaise opération immobilière ;
- votre prix de vente est trop élevé : vous ne trouvez pas d’acheteurs, vous vous engagez dans une vente longue qui peut se révéler coûteuse sur le long terme.
L’estimation immobilière : comment faire ?
Pour estimer votre bien immobilier, vous avez le choix entre plusieurs possibilités.
1/ La prospection sur Internet
Pour réaliser une estimation immobilière à son prix le plus juste, vous pouvez prospecter sur le Web. Recherchez des biens similaires au vôtre et faites une estimation.
Marché identique, nombres de pièces, secteur, le site Internet Le bon coin peut être utile pour réaliser vos investigations.
2/ Les logiciels d’estimation en ligne
Ce type d’outil permet de donner une première estimation, néanmoins, restez prudents quant aux résultats de celle-ci.
3/ Votre agence immobilière
Experte dans le secteur et dans le domaine, vous serez rassuré quant à leur expertise. Notre équipe vous accompagne tout au long de votre projet d’achat, de l’estimation à la vente.
Une estimation immobilière au prix le plus juste : 7 critères fondamentaux
Qualités, défauts, déterminer la valeur vénale de son bien est essentiel.
La localisation du bien
La situation de votre maison ou appartement peut avoir un impact positif ou négatif.
La proximité des transports en commun, de commerces de proximité ou d’une école bénéficiera forcément d’un prix plus élevé.
En revanche, si vous résidez à côté d’un aéroport par exemple, cela engagera des nuisances sonores. Malgré des caractéristiques similaires, ce bien aura un prix de vente moins élevé que le précédent tout proche d’une école.
Le quartier
Vous vivez dans un quartier dynamique avec des commerces, des infrastructures et des activités ? Ceci est un plus quant à l’estimation de votre bien. N’hésitez pas à prendre contact avec votre mairie pour prendre connaissance de son Plan Local d’Urbanisme (PLU).
La situation économique de la commune
Un lieu où le taux de chômage est élevé aura des répercussions sur votre prix de par son côté peu attrayant. Renseignez-vous auprès d’organismes tels que Pôle emploi pour connaître la proportion de personnes sans emploi sur votre commune.
Les caractéristiques de votre maison
Les travaux, la superficie, la disposition, l’orientation et les équipements (parking, piscine…) sont à prendre en compte lors d’une estimation. Une demeure atypique ou qui ne dispose pas de sanitaires aura plus de difficultés pour obtenir un prix de vente élevé.
L’état général de l’extérieur
Une façade ayant besoin d’un ravalement, des fissures, des travaux importants à prévoir dans l’enveloppe budgétaire, des peintures sur les parties communes (dans le cas d’un appartement), voilà une liste non exhaustive de choses pouvant entraîner des négociations. Dans certains cas, cela peut même freiner une vente.
Les charges de copropriété
Dans le cas d’une estimation, les frais de copropriété jouent aussi un rôle. Pourquoi ? parce qu’elles impliquent directement le pouvoir d’achat des futurs acquéreurs.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Ce diagnostic doit être conforme pour obtenir un prix d’achat correct au marché. Les acheteurs privilégient systématiquement les logements proches de l’étiquette énergétique A car cela se révèle être source d’économies par la suite.
Estimer son bien par ses propres moyens
Vous voulez procéder vous-même à l’estimation de votre logement ? C’est possible. Cependant, faites attention à laisser de côté la dimension affective pour votre bien. Une estimation objective est forcément dénuée de sentiments.
Comment procéder ?
- Comparez votre maison aux autres maisons de votre quartier.
- Parcourez les petites annonces.
- Réalisez quelques visites pour vous faire une idée précise.
Dans le cas d’un logement locatif, l’estimation pourra être réalisée grâce aux loyers perçus. Pour cela, vous devrez prendre en compte le loyer demandé et le taux de rendement souhaité par l’acheteur.
L’expertise d’un professionnel pour estimer votre logement
Vous ne vous sentez pas capable de réaliser votre estimation immobilière vous-même ? Pas de panique, des professionnels sont présents pour réaliser cette prestation.
Le principal avantage de faire appel à un professionnel ? Son objectivité !
En effet, le risque lors d’une estimation immobilière par le propriétaire est le fait de surévaluer son bien.
Votre agent immobilier à votre service
Lors d’une vente, faire confiance à son agent immobilier semble être la solution la plus appropriée.
Professionnel, celui-ci sait parfaitement quels éléments analyser pour réaliser son estimation au prix le plus juste. L’agent se déplace à votre domicile et réalise également une étude comparative des biens déjà en vente sur le secteur.
Il passera en revue chaque détail comme par exemple la superficie, la disposition des pièces, les services supplémentaires comme un garage ou une piscine, etc.
Attention cependant aux professionnels peu scrupuleux qui pourraient vous donner une estimation un peu trop élevée afin que vous leur signiez un mandat.
Un notaire pour estimer votre bien immobilier
Certains notaires disposent du label NotExpert qui garantit l’expertise du professionnel. En effet, les notaires disposant de ce label ont suivi une formation immobilière bien spécifique. L’estimation réalisée par le notaire vous assure un service très professionnel, néanmoins sa prestation sera payante contrairement à une agence immobilière.
En bref
Déterminer un montant pour une estimation immobilière peut s’avérer complexe. Plusieurs critères sont très importants, comme la localisation du bien et les caractéristiques du logement.
Si vous le souhaitez, vous pouvez procéder à l’estimation de votre logement par vos propres moyens avec l’aide d’outils en ligne ou avec des sites internet spécialisés.
Néanmoins, la meilleure solution reste de faire appel à un notaire ou à votre agent immobilier.