Investissement locatif : avantages et inconvénients

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et vous avez un projet d’investissement locatif ? On ne le dira jamais assez, l’investissement dans la pierre est souvent bien plus rentable qu’un contrat d’assurance vie. Pour réaliser un investissement locatif intelligent, voici ce que vous devez absolument savoir sur les avantages et les risques à acheter pour louer.

Pourquoi réaliser un investissement locatif ?

On se demande souvent si la solution de l’investissement locatif est faite pour nous. Si vous souhaitez agrandir votre patrimoine immobilier, percevoir des revenus réguliers et/ou payer moins d’impôt, alors la réponse est oui.

Se constituer un patrimoine immobilier solide

Un des avantages majeur de l’investissement locatif est sans nul doute l’agrandissement de votre patrimoine immobilier.

La plupart de ces opérations sont issues d’un financement via un emprunt bancaire.

Les investisseurs recherchent en général à réaliser une opération blanche (échéance du prêt égale au montant du loyer perçu). Autrement dit, le loyer finance la mensualité de l’emprunt et l’investisseur n’a pas d’effort financier supplémentaire.

Investir pour transmettre un bien

Vouloir se constituer un patrimoine, c’est vouloir protéger ses proches et assurer leur avenir. Dans un souci de transmission lors d’une succession future ou d’usage proche, pour un étudiant par exemple, posséder un patrimoine immobilier est un sujet réel pour les Français.

Investir pour faire une plus-value immobilière

Si l’investissement a été bien réalisé, que des travaux d’amélioration ou d’aménagement ont été effectués, on peut envisager une plus-value au moment de la revente du bien (attention toutefois à la fiscalité des plus-values immobilières qui n’est pas aussi intéressante que celle de la résidence principale).

Avoir un complément de revenus ou préparer sa retraite

Si vous n’avez pas recours à un emprunt pour financer votre bien immobilier, le loyer perçu représentera donc un complément de revenu non-négligeable. Une ressource qui se trouve être la bienvenue au moment de la retraite.

 Les avantages fiscaux : défiscalisation et charges déductibles

L’État favorise de plus en plus les investissements locatifs en réduisant l’imposition grâce à des dispositifs fiscaux avantageux lors de la déclaration des revenus fonciers.

Dispositifs de défiscalisation : loi Pinel et LMNP

Parmi les dispositifs de défiscalisation existants, les plus courants sont le Pinel et le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Le dispositif de la loi Pinel

La loi Pinel a l’avantage de vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans pour un bien ayant un prix de revient de 300 000 € maximum (2 % de réduction par an pendant 9 ans puis 1 % par an les trois dernières années).

Attention, ce dispositif est soumis à des règles strictes notamment en termes de plafonnement du loyer. Pour connaître le détail de ces conditions, rendez-vous sur le site du service public Loi Pinel/Duflot : réduction d’impôt sur le revenu pour investissement locatif | service-public.fr (service-public.fr).

Le dispositif LMNP

La location en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un dispositif permettant aux contribuables de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier, neuf ou ancien, dans le but de le louer meublé.

Alors que le dispositif Pinel est souvent plus approprié à des contribuables ayant une forte imposition, le LMNP, lui, est parfaitement adapté aux Français dont le taux marginal d’imposition se situe dans les tranches de 14 % ou 30 %.

L’avantage des charges déductibles et le déficit foncier

Lors de la déclaration des revenus fonciers si vous optez pour le régime réel, de nombreux frais et charges peuvent être déduits de votre déclaration :

• les travaux sur le bien loué (réparation, entretien et amélioration) ;
• les dépenses d’administration et de gestion du logement (par exemple les frais de conciergerie) ;
• les primes d’assurance (garantie loyers impayés et assurance habitation en propriétaire non-occupant) ;
• les intérêts d’emprunt du logement loué.

Le principe du déficit foncier consiste à déduire un montant de charges supérieur aux loyers encaissés. Ce montant déductible du revenu global est limité à 10 700 € par an, le reste pouvant être reporté sur 10 ans.

Peut-on emprunter sans apport pour un investissement locatif ?

Si acheter un bien immobilier pour un usage en résidence principale est souvent soumis à des règles strictes au niveau de l’emprunt bancaire, ce n’est pas le cas de l’investissement locatif. Il peut être financé à 110 %, cela signifie que la banque ne vous demandera pas d’injecter un apport personnel dans l’opération si vous n’en avez pas envie.

Il est même vivement recommandé de financer un maximum l’opération via un prêt bancaire si votre capacité d’emprunt vous le permet.

Comment réaliser un investissement locatif rentable ?

Quand on veut acheter un bien pour le mettre en location, la question la plus importante reste celle de la rentabilité. Cet investissement, sera-t-il rentable ? Pour répondre, il est essentiel de mesurer le retour sur investissement ainsi que les risques liés à cette opération.

Investissement locatif : où acheter ?

Pour générer une belle rentabilité, le bien immobilier dans lequel vous investissez doit se situer sur une zone qui est peu chère à l’achat et où les loyers restent intéressants (c’est-à-dire où la demande de location est élevée).

Réalisez cette étude très simplement sur le site Où investir dans l’immobilier en France – OuInvestir.

Grâce à des statistiques menées sur une base de données immobilières immense, vous y trouverez :

• un calculateur de rentabilité locative ;
• le rendement locatif par ville ;
• la rentabilité par département ;
• un comparateur de rentabilité ;
• la rentabilité d’une location saisonnière ;
• les prix au m2 des villes en France.

Faut-il investir dans l’immobilier et quels sont les risques ?

Les vacances locatives

Les vacances locatives correspondent à la période durant laquelle un logement n’a pas de locataire. Cela arrive après le départ d’un locataire et avant l’arrivée du prochain occupant.

Les loyers impayés

L’étude de la solvabilité d’un locataire est une étape primordiale dans le processus de location. Collectez au mieux tous les documents autorisés pour effectuer cette étude. Le salaire du ou des locataires réunis doit être au moins trois fois supérieur au montant du loyer.

Les dégradations immobilières

Alors que le risque de loyer impayé peut être anticipé au moment du choix de votre locataire, celui de la dégradation immobilière est un peu plus complexe. Louer son logement, neuf ou ancien, c’est le confier totalement à son occupant au risque qu’il n’en prenne pas soin.

Si dans la majeure partie des cas les cautions suffisent à couvrir les petits désagréments, la situation peut vite devenir complexe face à d’importantes dégradations.

Il existe des assurances pour couvrir ces trois risques majeurs. La Garantie des Loyers Impayés (GLI) peut, en fonction des contrats tout autant vous assurer contre le risque de loyer impayé, d’absence de locataire, mais également contre les dégradations immobilières.

La gestion locative, un inconvénient quand on manque de temps

La gestion locative est l’ensemble des opérations administratives d’un bien immobilier en location.

À savoir :

• la mise en location du bien et les annonces ;
• les visites ;
• l’étude des dossiers des locataires postulants à l’offre ;
• la rédaction des baux de location ;
• l’organisation des états des lieux d’entrée et de sortie.

Il s’agit là d’opérations parfois complexes et très chronophages (plus ou moins 50 heures par an). Ne prenez pas peur, ces opérations sont en général déléguées totalement ou partiellement à des agences immobilières.