Vous ne souhaitez pas acheter une maison déjà toute faite. La maison de vos rêves, vous l’avez imaginé, vous savez exactement où se trouvent la cuisine, les différentes chambres et votre nouveau bureau.
En revanche, vous ne pouvez pas faire n’importe quoi, la vente en état futur d’achèvement (VEFA) est réglementée. Pour acquérir une maison qui n’est pas encore construite, quelques points importants sont à vérifier.
Contrat de réservation, contrat définitif, signature chez le notaire, livraison de votre nouvelle demeure, Recherche et Biens vous accompagne dans cette nouvelle aventure !
Contrat de réservation : attention important !
Qu’est-ce que la vente en état futur d’achèvement, aussi appelé VEFA ? C’est le fait d’acquérir un logement neuf sur plan. Cette manière de devenir propriétaire nécessite quelques précautions, notamment avec la signature d’un contrat de réservation en amont.
Le contrat devra porter certaines mentions obligatoires.
Les mentions indispensables du contrat de réservation
Certaines mentions doivent impérativement être indiquées sur le contrat de réservation :
- les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur ;
- le régime matrimonial des parties ;
- la description du logement et sa surface habitable ;
- le nombre de pièces ;
- les annexes éventuelles ;
- bien soumis à une copropriété ou non ;
- la localisation ;
- la date de livraison ;
- le prix et les modalités de révision ;
- les conditions suspensives relatives à l’obtention du prêt immobilier ;
- les garanties souscrites ;
- le nom et les coordonnées du notaire.
La révision du prix et le dépôt de garantie
Dans le contrat de réservation, vous trouverez le prix prévisionnel du bien. Cependant, attention, celui-ci pourra subir une révision lors du contrat de vente définitif. Toutefois, celui-ci ne pourra pas être majoré de plus de 5 %.
Lors de la signature du contrat de réservation, vous devrez verser un dépôt de garantie. Celui-ci sera plafonné selon la date prévisionnelle de signature du contrat de vente définitif.
Vous devrez donc verser :
- 5 % maximum dans le cas d’une signature dans un délai d’1 an ;
- 2 % si la signature survient dans un délai de 2 ans ;
- aucun dépôt si le délai excède les 2 ans.
La rétractation est possible
Vous venez de signer votre contrat de réservation, mais vous souhaitez vous rétracter ? Vous disposez de 10 jours pour cela. Si vous hésitez, vous pouvez très bien utiliser les 10 jours possibles de rétractation pour étudier comme il se doit ce contrat. Pourquoi ne pas vous faire aider de votre notaire ?
Assimilé à une promesse d’achat, le contrat de réservation vous engage. Si vous souhaitez vous rétracter, le dépôt de garantie vous sera intégralement remboursé. Toutefois, ce ne sera le cas que si vous respectez le délai de 10 jours réglementaires.
Votre promoteur vous adressera un exemplaire de votre contrat de réservation par recommandé avec accusé de réception dès le délai légal dépassé.
Contrat VEFA : quoi vérifier ?
Le contrat de vente VEFA doit disposer de documents en annexes comme :
- un plan exact du logements avec les côtes ;
- un plan de masse ;
- le plan de situation.
Les garanties obligatoires du contrat VEFA
Pour que votre contrat de vente ne soit pas caduc, certaines garanties obligatoires doivent être indiquées sur celui-ci :
- la garantie d’achèvement vous assure que la construction est complète ;
- la garantie de remboursement vous promet le remboursement des sommes versées au titre du prix de vente ;
- la garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à réparer tout ce qui aura été mentionné lors de la remise des clefs ;
- la garantie de bon fonctionnement garantit tout ce qui peut être remplacé facilement comme des volets ou des radiateurs ;
- la garantie décennale couvre les dommages liés à la solidité de l’habitation.
Échelonner les paiements de son contrat
Avec le contrat de réservation, un échéancier des paiements est souvent fourni. En revanche, cela n’est pas obligatoire.
Selon l’avancée de votre construction, le règlement du prix augmentera :
- 5 % seront versés au démarrage de la construction ;
- 35 % à l’achèvement des fondations ;
- 70 % au moment de la mise hors d’eau ;
- 95 % quand les travaux sont terminés ;
- 5 % à la remise des clés.
La loi prévoit des pénalités en cas de retard de paiement. Cependant, celles-ci ne doivent pas dépasser 10 % du prix de vente.
Signature chez le notaire
Enfin, vous allez signer chez le notaire la vente en VEFA de votre future habitation.
Néanmoins, quelques points sont à retenir avant ce rendez-vous important :
- le projet d’acte de vente doit être étudié soigneusement. Celui-ci vous sera remis 1 mois avant la signature ;
- l’acte de vente est réglementé par l’article R. 261-11 à 16 du Code de la construction et de l’habitation ;
- n’hésitez pas à poser toutes vos questions à votre notaire afin de ne rien laisser au hasard ;
- En sortant de son office, vous serez propriétaire.
Livraison du bien : soyez vigilant !
Un projet immobilier avec un achat sur plan nécessite votre vigilance du début des travaux jusqu’à la remise des clés.
Date de livraison
Dans le cas d’une vente en VEFA, nous parlons plutôt de période de livraison et non de date. Par exemple, le contrat pourra indiquer que les travaux seront terminés pour le 3e trimestre 2022.
Dans certains cas bien précis, des pénalités de retard pourront être allouées. Ce sera surtout dans le cas d’intempéries, de travaux supplémentaires demandés par l’acheteur ou bien la faillite du sous-traitant.
La remise des clefs et les éventuelles réserves
Votre maison est enfin construite, le jour de la remise des clés, vous pourrez contrôler l’état d’achèvement des travaux. Vous devrez indiquer tous les défauts sur le procès-verbal de livraison.
En revanche, si tout est conforme, vous devrez régler le solde.
Dans le cas contraire, le solde restant dû ne sera réglé que lorsque les réserves seront levées.
Nous avons vu que le contrat de réservation, dans le cadre d’une vente en futur état d’achèvement des travaux, doit disposer de nombreuses clauses pour vous protéger.
En effet, cette vente particulière nécessite toute votre vigilance.
Le contrat de vente, quant à lui, devra comporter un certain nombre de garanties pour vous permettre d’être serein dans la durée après la fin des travaux.